25년 1월 : 서울 25개구 랜드마크 아파트 전세가 비교

 

 

https://forevermorebybritney.tistory.com/entry/25%EB%85%84-1%EC%9B%94-%EC%84%9C%EC%9A%B8-%EC%95%84%ED%8C%8C%ED%8A%B8-%EB%9E%9C%EB%93%9C%EB%A7%88%ED%81%AC-%EA%B0%80%EA%B2%A9-%EB%B6%84%EC%84%9D

25년 1월 : 서울 아파트 랜드마크 가격 분석

 

▼ ▼ ▼ ▼ ▼

 

 

우선 같은 급지에 있는 단지들은 같은 색으로 표기하였습니다.

그리고 다른 급지임에도 전세가가 비슷한 곳은 

서로 다른 이유의 사유로 거주 만족도가 높기에 

비슷한 전세가를 보이고 있다고 볼 수 있기 때문에

이 부분에 대해서 해석해보려고 합니다- 

 

 

84m2 기준

서울시 각 구별 랜드마크 아파트 

 

---

급지별 전세가 비교 

 

 

 

 

● 1급지 ●

강남 래대팰 20억 

서초 원베일리 19억

두 지역은 유사한 전세가를 보인다

 

● 1급지 잠실 & 2급지 광장, 마포 전세가 비교 ●

1급지 송파구 잠실 리센츠 ('08) 11.5억 

2급지 광진구 광장힐스테이트('12) 12.3억 

 

잠실 리센츠가 매매가가 26.4억 

광장힐스테이트가 21.5억으로 5억이나 차이나는데

전세가는 광진구가 더 높은 수준이다

잠실 "엘리트" 지역도 학군으로 유명하지만

광진구의 학군 그리고 주변에는 구축밖에 없어

광장힐스테이트 준신축이 희소성이 있는 것으로 판단된다- 

또한, 2급지 마포구의 마포프레스티지자이도 전세가 11억으로

2호선 역세권 및 21년도 신축단지로 전세 수요가 높아 보인다

 

● 1급지 용산 & 2급지 성동, 양천 전세가 비교 ●

용산 이촌한가람('98)이 9.5억 

성동 래미안옥수리버젠('12) 이 9.2억

양천 목동신시가지5단지('86)이 9.3억대로 비슷한 수준이다.

 

상대적으로 이촌한가람과 목동신시가지5단지가 구축임에도

성동의 대장단지랑 가격대가 비슷한데 

이촌한가람과 목동5단지는 구축임에도 단지가 잘 관리되어있고

학원가 이용 및 학군이 좋은 편이며 임장을 가보면 평지에

살기 좋은 곳이라는 느낌을 받을 수 있다

그에 반면 성동은 언덕이 있고 다소 비균질한 환경들이 섞여있어

전세가가 준신축임에도 나머지 두 단지들과 비슷한 수준인 것 같다 

 

● 2급지 광장구 & 3급지 종로구 전세가 비교 ●

3급지의 전세가는 9-10억 수준인데

종로구의 경희궁 자이('17)는 12억대로 2급지 광장 힐스테이트와 

유사하게 높게 형성되어 있다-

경희궁자이를 임장가보면 대단지의 3,5호선 지하철 이용가능 및 인프라가 잘 갖춰있어

그 위엄을 느낄 수 있는데 연식도 좋고 전세 수요가 많은 것으로 파악된다 

 

● 3급지 중구 & 4급지 강서구, 성북구 & 5급지 구로 신도림동 전세가 비교 ●

중구 서울역센트럴자이 ('17) 와 강서구 마곡엠벨리7단지('14)의 매매/전세 가격은 쌍둥이처럼 보인다

중구가 더 높은 급지 이지만 마곡 업무지구 및 대단지 밀집에 따른 인프라가 좋기 때문에

가격대가 비슷하게 형성되어 있다

중구의 서울역센트럴자이는 단지 자체는 좋지만

주변 지역이 재개발 구역으로 지정되어있고 아직까지는 어수선해 보이긴 한다 

 

또한, 성북구의 래미안길음센터피스 ('19)는 신축단지로 4호선 역세 및 공원,백화점 등등 

인프라가 매우 잘 갖춰 있고 주변에 신축 단지로 모여있어 임장을 가보면 쾌적하다는 느낌을 

받을 수 있다 매매가는 14억으로 위 두단지 대비 낮은 편이지만 

전세가는 생각보다 높게 형성되어 있는걸 알 수 있다 

 

마지막으로 구로구는 5급지 이지만 신도림동은 영등포구와 생활권을 함께 영위하기 때문에

가격이 높게 형성되어 있다고 지난 글에서 적은바 있다  

매매가 또한 래미안길음센터피스 ('19) 보다 신도림e편한4차('03)가 1억 높은 15.3억을 형성하고 있고

전세가도 8억대로 유사한 수준임을 알 수 있다 

 

 

전세가는 물론 해당 지역의 거주 선호도도 보이지만

인접 지역의 공급량과도 연관이 있다

위에 해석글은 단순 전세가 절대가격을 기준으로 해석한 것이다 

 

---

 

매매가는 높으나
전세가가 더 낮은 단지 

 

 

 

● 2급지 마포프레스티지자이 vs 2급지 목동 신시가지5단지 ●

두 개의 단지를 살펴보면 목동신시가지 단지는 86년식으로

재건축 호재가 껴있어서 가격대가 매우 높은 24.5억 수준이다 

오래된 구축임에도 전세가가 9억 정도 하는건 주변 학군 때문이다

목동학군지는 중학교 학업 성취도 뿐만아니라 학원가의 위엄을 보면 알 수 있다

(학군지는 꼭 임장을 가볼 것을 추천드립니다,

왜 이 지역에 사람들이 들어와서 사는지 알 수 있습니다)

 

● 3급지 서울역센트럴자이('17) vs 3급지 고덕그라시움('19) ●

서울역센트럴자이가 17.2억 / 전세 8.9억

고덕그라시움이 19억 / 전세 8.0억 

고덕그라시움의 가격은 커뮤니티/환경/신축임을 감안하면

2급지 성동구의 대장 가격과 비슷한 수준인데 

올림픽파크포레온('24)의 입주로 인해서 공급이 많아 전세가가 다소 눌려있는 것으로 보인다

 

 

아실 공급량 그래프를 통해서 강동구의 25년 매물량은 많은 것을 알 수 있다

 

실제 네이버 부동산의 고덕그라시움/ 고덕아르테온 단지의 전세매물을 23-25개 수준으로 그래도 많은 편에 속한다 

 

 

● 4급지 동대문 래미안크레시티('13) vs 4급지 성북구 래미안센터피스 ('19) ●

래미안크레시티의 매매가는 14.3억 / 전세가는 7억

래미안길음센터피스의 매매가는 14.2억 / 전세가는 8.5억 

두 단지는 급지가 비슷하고 매매가도 비슷한 수준으로 형성되어 있다 

그러나 전세가는 1.5억이 차이가 나고 있다 

 

위 케이스와 마찬가지로 동대문의 이문/휘경 입주장으로 인해서 공급량이 많은 상황이고

전체적으로 전세가가 눌려 있는 모습임을 알 수 있다 

 

 

아실 공급량 그래프를 통해서 동대문의 25년 매물량은 많은 것을 알 수 있다

 

 

그러나 휘경자이디센시아('25.06) 의 전세 매물은 6개로 거의 소진되었고 

래미안라그란데 ('25.01) 의 전세 매물은 315개로 아직 물량 해소가 덜되어 보인다 

공급이 많기에 주변 신축들의 전세 물량이 해결되면 

전세가를 제자리를 찾아갈 것으로 예상된다 

 

 

 

-

-

 

각 랜드마크의 매매가 뿐만 아니라 전세가를 통해서

거주 선호도 및 공급량을 파악해 볼 수 있다 

위와 같은 내용 분석을 통해서 어느 정도 서울 위상을 감을 잡아가면 좋을 것 같다 

 

 

By Britney