부동산강의 #1 투자 성공 확률을 높이는 방법

최근 부동산 시장의 큰 변화가 일고 있고 매매가 상승 폭등기를 지나서 투자하기 좋은 시기로 다가가기 이전에 미리 공부하고 실력을 쌓기 위해서 월급쟁이 부자들 강의를 신청하게 되었다. 내 집 마련보다는 저평가 아파트에 투자하고 싶은데 어디서부터 시작할지 기준이 명확하지 않아서 내마반 이후 열반 스쿨 중급반 수업을 들으면서 독서, 부동산 투자 두 가지의 기본 실력을 쌓기 위함이다. 기존에 여러 가지 도서와 강의를 들으면서 나름대로 데이터 분석 (손품)을 통해서 시장 상황을 예측해보려고 노력했지만 권역 및 지역을 선정하는데 어려움이 많았던 것 같다. 본격적인 발품 이전에 이번 강의를 통해서 한 층 더 실력을 쌓아보고 싶다. 강의는 총 네 가지 파트로 구성되어 있고 중간 중간 방랑미쉘님의 실제 투자 사례까지 설명을 들으니 잘 이해가 간 것 같다. 강의 내용을 전부 기록하기보다는 강의를 듣고 내가 벤치마킹해야 하는 점, 깨달은 점 위주로 작성해보려 한다.

Part1. 준비되지 않은 투자자의 선택

부동산 공부를 시작하면서 유튜브, 도서, 강의를 들으면서 느낀 건 매우 다양한 방식으로 부동산 투자를 하고 있다는 거였다. 경매, 재개발 투자, 호재에 따른 투자, 공시지가 1억원 미만 지방 아파트 투자, 저평가 아파트 투자 등등 많은 방식이 있지만 나는 월부에서 언급하는 저평가 아파트 투자에 대한 관심이 더 크고 잃지 않고 안전하며 수익률을 극대화할 수 있는 투자를 준비하려고 한다. 만약 준비되지 않은 투자자라면 스스로 투자의 기준이 없기에 주변 정보에만 의존하여 똘똘한 집 한 채 마련으로 종잣돈을 깔고 앉을 수도 있고, 고점에 매수하여 매매가 하락을 맞이할 수 있으며, 매매가 전세가 갭 차이만 적은 투자만 집중하다가 공급을 고려하지 않아 역전세를 맞이 할 수 있을 것이다. 또한 세금 혜택이 있는 공시지가 1억 원 미만의 부동산만 매매하여 가치 있는 투자를 못하는 경우가 생길 수 있다. 그래서 이러한 위험도를 피하기 위해서는 준비된 투자자가 되어야 하는데 내가 어렵게 모은 종잣돈을 가지고 잃지 않으면서 기본기를 쌓는 동시에 실력이 어느 정도 쌓이면 수익률을 극대화할 수 있는 투자를 해야 한다는 것을 느낄 수 있었다.

Part2. 잃지 않는 투자를 위한 기준

이번 2021년 부동산 상승기에 부동산에 대한 기본적인 지식이 없었던 나는 주변에 정보만 듣고 나에 자금 여력에 맞지 않은 청약에 당첨되어 포기하는 아주 큰 실수를 하였다. 주변에서 아파트 사면 무조건 오른다고 하고 부동산으로 돈을 번 사람이 주변에 많았기 때문에 조급했던 나의 심리가 아주 크게 작용했던 것 같다. 투기과열지구였기 때문에 10년 청약이 제한되었고 이 이후 월부를 알게되어 부동산 및 투자 공부를 본격적으로 시작하게 된 계기가 되었다. 초보 투자자라면 잃지 않는 투자를 하기 위해서 손품을 팔아서 권역별 시, 구, 도, 단지 단위로 필요한 데이터를 분석하여 내 종잣돈으로 가능한 지역으로 하여 매수할 수 있는데 결국은 앞마당이 많은 사람이 더 나은 투자처를 찾고 투자를 할 수 있을 것이다. 투자하는 것 자체가 배우는 과정이기 때문에 초보 단계에서는 잃지 않는 투자에 집중하고 앞마당을 늘려서 수익률 좋은 투자자가 될 수 있도록 노력하려고 한다.

Part3. 수익률 좋은 투자를 위한 기준

초보 투자자의 단계를 지나고 경험이 쌓이면 수익률 좋은 투자를 진행해야 하는데 투자의 타이밍, 저평가 여부, 가수요 여부까지 확인하면 좋은 매물을 찾을 수 있다. 사실 아직까지도 강의를 들으면서 아직도 저평가된 매물이 진짜 있을까? 나의 적은 투자금을 가지고 투자가 가능할까? 라는 의구심이 많이 들지만 월부 선배들의 강의를 듣고 믿음을 가지면서 손품, 발품을 팔아보려고 한다. 익히 알려져 있듯이 부동산에도 사이클이 존재하는데 이는 활황기, 호황기, 하락기, 침체기로 표현되기도 하고 이번 강의에서는 매매가와 전세가를 사계절로 구분한 투자의 타이밍은 더욱 재밌게 느껴졌다. 같은 입지에서도 S, A, B, C급에 따라서 가격 상승 시기가 조금씩 다르기에 이 또한 기회가 있을 것이고, 지방에 봄이 도래하면 투자하고 실력을 쌓아서 투자금을 두둑이 만든 다음 서울로 입성하는 계획을 짜고 있다. 상승기 때와 하락기 때의 투자 접근 전략이 다르기 때문에 이 또한 시장 상황을 잘 고려해서 나만의 전략 시스템을 구축해두려고 한다.

Part4. 2023년 투자자로 성장하는 방법

우선 전국구 지역별로 어느 계절에 도달하고 있는지 확인이 필요할 것 같다. 강의 후기를 작성한 이후에 데이터 분석을 통해서 수도권 및 광역시 분석에 더불어 지방 권역까지 분석해둔 후 적어도 일주일에 2곳 이상은 임장을 하는 것을 목표로 하고 있다. 직장인으로써 여러가지 일을 병행하는게 쉽지는 않지만, 꾸준한 독서와 부동산 시장 분석을 놓고 싶지 않다. 너나위 저자의 월급쟁이 부자로 은퇴하라 책 중에서 '특별한 누구라서 가능한 것'이 아니라 '누구나 하면 할 수 있는 것'이라는 사실을 기억하고 나도 할 수 있다는 마음가짐을 잃지 않으려고 한다. 이번주도 좋은 강의를 만들어주신 방랑미쉘님께 감사하단 말씀을 올리며 이만 강의 후기를 마무리 하려고 한다.

해당 내용은 방랑미쉘님 강의에 저작권이 있음을 알립니다.

by for_evermore
(월부 정규강의 중급반)