부동산강의 #3 발품으로 얻는 부동산 투자

재테크 공부에 있어 가장 기본적인 독서는 통찰력과 insight를 쌓게 도와주고 미리 경험한 선배들의 강의와 임장 및 분석을 통해서 투자까지 이어질 수 있다. 실제 부동산 투자를 하게 되고 임대를 놓는 과정에 있어 현장에서 활용할 수 있는 노하우들에게 자세하게 설명해주었다. 현재 부동산 시장 분위기가 너무 달라져있어 걱정이 많이 되지만 지금 이 시간을 어떻게 보내는지에 따라서 앞날이 달라질 수 있다고 생각한다.

발품을 파는 A to Z (현장 파악을 위한 최소한의 준비)

손품으로 데이터 및 입지를 분석했다면 그 다음 단계는 발품이다. 발품이 필요한 이유를 제대로 알고 진행해야 하며 전체적인 과정에 대한 흐름을 파악하고 주의사항을 인지하고 있어야 한다. 리스크를 최소한으로 만들어야 최종적인 투자가 완성된다고 생각한다. 실제 투자에 앞서 발품을 가야 하는 이유는 현장에 직접 가야지만 지역 분위기와 사람들의 생활을 알 수 있기 때문이다. 데이터 분석만으로는 알 수 없는 것들이 있기 때문에 어디가 좋은 곳인지 찾기 위해서 직접 나서는 거고 사람들이 살고 싶어 하는 곳을 찾는 것이 목적이라고 생각하면 된다. 사람들이 살고 싶어 하는 곳은 수요가 많고, 가격이 높아 자산가치가 매우 클 것이다. 내가 직접 방문한 후에 생활권, 단지에 대한 각 순위를 매겨서 상위권, 하위권으로 내용을 정리해두면 추후 비교해서 분석하기 편리하다. 그럼 직접 현장을 돌아다닐 때 어떤 준비를 하면 될까? 내가 목표한바를 이룰 수 있는 언제, 어디를, 어떻게 갈 것인가에 대한 계획을 만들어야 한다. 지역이 매우 크기 때문에 생활권과 지역 특징을 고려해서 구역을 나누고 부지런히 해당 지역을 돌아야 나의 앞마당이 될 수 있다. 실제 내가 가고자 하는 곳의 임장 동선을 미리 파악해보면 좋은데 지도에 주요 시설, 봐야 할 단지, 지하철역과 같은 것들이 미리 표시하여 최대한 효율적으로 많은 곳을 볼 수 있게 계획해야 한다. 지역을 직접 확인하는 건 분위기 임장, 단지 임장, 매물 임장으로 구성되는데 각각의 단계에서 확인해야 할 사항들이 있으니 나서기 전에 미리 계획하고 체크하여 많은 연습을 해야겠다고 생각했다. 분위기 임장과 단지 임장을 마무리한 후에는 실제 매물을 보는 매물 임장의 단계를 거치는데 이때는 실제 내가 매수하기 적정한 집인가를 직접 확인하는 단계이다. 이 때 매물임장에서 매수할 때 기억해야 할 세 가지 항목 있는데 복습을 통해서 실제 내가 집을 매수했을 때 바로 적용할 수 있도록 잘 기록해두려고 한다. 이러한 과정이 끝나면 내가 가지고 있는 앞마당 중에서 단지 내, 지역 내, 지역 간 비교가 필요한데 낮은 단계에서 1순위 물건을 계속 추려서 최종적으로 1등 물건을 뽑아야 한다. 초보자 입장에서는 이 모든 과정들이 매우 힘들게만 느껴지지만 해당 시점에 저평가된 물건을 찾고 내가 만들어놓은 기준에 맞는 가장 좋은 물건을 고르는 것이 투자에서 성공할 수 있는 방법인 것 같다.

투자 단계별 주의 사항 : 매수 결정, 매매 계약, 임대 계약

대부분의 사람들이 부동산 매수를 하기 전에 등기부등본을 열람할 텐데 매수 결정에 있어 권리상 하자를 체크할 수 있는 등기부등본 확인은 필수이다. 등기부등본을 보는 방법도 익혀야 하고 소유자, 권리침해가 있는지, 근저당권이 잡혀있는지, 열람할 당시 권리 관계에 변동이 있는지, 전체 페이지를 다 확인했는지 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 여기서 근저당이 설정되어있으면 잔금 시에는 말소하고 온전한 소유권을 내가 가질 수 있게 해야 한다. 계약서 작성 시에는 특약에 기재사항이 여럿 넣을 수 있는데 나에게 불리한 내용은 없는지 서로 동의했는가를 확인하고 넘어가야 한다. 또한, 계약이라는 것은 당사자 간의 의사합치에 의한 '법률행위'이기 때문에 계약서 작성 전까지 꼼꼼하게 확인해야 할 필요가 있다. 매매가 끝났다면 임대계약이 남았다. 임대에 있어서는 잔금 일자와 임대기간 그리고 특약 기재 및 임대보증금 반환에 있어 주의사항이 있는데 이를 잘 기억해 두자.

실전 투자 사례를 살펴보고 내용을 정리해보자

실제 양파링님이 임장을 한 후 매매 아파트 후보 중에서 한 아파트는 잔금기간이 길고 나머지 아파트는 잔금기간이 짧은 케이스가 있었다. 금액 차이는 크지 않았기 때문에 잔금을 여유 있게 지불하고 인테리어를 하려고 계획을 하였으나, 해당 인근 지역에 공급이 많았던 탓에 임대를 맞추지 못하였고, 결국 최초의 예상보다 2500만 원이라는 투자금을 더 넣은 후에야 임대를 맞출 수 있었다. 복귀를 해보면 인근 지역에 공급물량을 파악했더라면 잔금을 빠르게 처리하고 임대를 맞추는 게 나을 수 있었고, 전세가를 높게 고집하다 보니 시간만 소요되어 기회비용을 날리는 경험을 했다고 이야기해주었다. 여기서 기억해야 할 것은 욕심은 버리고 기회비용을 잃지 않는 투자를 해야한다는 것이다. 해당 지역의 공급 물량에 따라서 전세금의 변동이 심할터인데 앞마당을 많이 만들어서 전체 시장에 저평가된 아파트에 분산 투자하여 전세금 증감분으로 다른 아파트의 전세금을 매꾸는 전략도 반드시 필요하다. 결국 부동산 투자는 수익률 게임이기 때문에 싸게 사서 수익률을 극대화 해야한다. 이러한 좋은 결정을 하려면 다양하게 많은 지역들을 미리 공부해두어야 하고 안좋은 지역과 좋은 지역을 다 눈에 익혀야 가장 좋은 물건을 찾을 수 있음을 기억해야할 것이다.

 

해당 내용은 양파링님 강의에 저작권이 있음을 알립니다.

by for_evermore
(월부 정규강의 중급반)