부동산강의 #2 주우이 멘토님의 손품 노하우 공개.

 

 이번주는 부동산 투자 중에서 손품을 위한 작업에 대해서 주우이님께서 강의해주셨다. 개인적으로 이것 저것 시도는 해봤지만 정렬되지 않은 작업들 때문에 애를 많이 먹었는데, 강의를 듣고 많은 도움이 되었다. 투자 초보자들도 쉽게 따라할 수 있는 데이터 분석 방법들과 꼼꼼하게 A부터 Z까지 설명해주셨기 때문에 좀 더 쉽게 따라갈 수 있었던 것 같다. 다만 강의도 듣고 내용도 정리하려면 시간이 많이 걸려서 최소 하루에 2-3시간은 투자해야 진도를 따라갈 수 있다는거 기억해두고 강의를 듣는다면 좀 더 빠르게 내용을 정리하고 머릿속에 잘 넣을 수 있을 것 같다. 내용을 간략히 아래 설명하였으니 참고하길 바란다.

Part1) 부자로 가는 손품 노하우

본 챕터에서는 손품을 해야하는 이유에 대해서 설명하고 있다. 손품을 한 내용들을 임장보고서를 다 작성한 이후에도 계속 확인하면서 주시해야한다. 손품을 하는 항목은 가격에 영향을 미치는 입지를 결정하는 요소들 중 공급, 가격, 일자리 등이며 이를 지속적으로 확인해야하고 이러한 손품은 루틴하게 만들어서 습관을 구축하는 것이 중요하다. 이러한 습관을 바탕으로 손품을 통해서 관심 지역을 선정하고 매수하는 단계까지 이르러서 1등 물건을 찾는 것에 집중을 해야 한다. 그럼 손품을 해야하는 이유에 대해서 살펴보면 손품은 사전조사라고 이해하면되고 현장에서 직접 확인할 수 없는 것들을 알아보면서 나무가 아닌 숲 전체를 확인하는 작업이다. 예를 들면 동탄 푸른마을 모아미래도 (24평) 아파트를 보면 16년까지는 전세가가 매매가를 올리는 경향을 보였으나 18년도에는 전세가가 0.75억 정도 하락한 가격을 형성 하였다. 이는 17~18년도 해당지역의 공급량이 상당했었고 이를 대비하지 못했다면 역전세를 맞았을 것이다. 이 때 역전세 리스크를 줄이는 것이 손품이라는 중요한 과정이다. 사람들이 손품을 어려워하는 이유는 임장보고서를 작성하는게 그만큼 힘든 일이나 또 반대로 매우 가치있는 작업임을 깨닫지 못하는 것이다. 처음에는 다른 사람의 임장보고서를 벤치마킹해서 따라해본 후 나의 생각을 딱 2줄 정도 넣어서 나만의 보고서를 완성해보자. 또하나 기억해야할 것은 실제로 손품이 투자에 도움이 되는지 의심하지 않는 것이다. 주우이님은 실제 5일만에 투자하는 방법에 대해서 칼럼을 작성했는데 이는 미리 손품을 팔지 않았다면 불가능했던 일이다. 첫 날은 관심지역의 시세를 확인하고, 다음 날은 매물 확인 그다음 날은 우선순위를 결정하고 조건을 조율한다. 그리고 이어서 계약을 결정한 후 계약서를 작성하는게 채 5일이 걸리지 않았다. 이것은 1-2년전에 미리 임장해둔 지역이였고 이미 그 지역에 대한 조사가 끝난 후에 시세를 파악하다가 타이밍에 맞춰서 매수할 수 있었던 것이다. 내가 가 본 모든 지역이 비교 대상이 될 수 있으니 최대한 많은 곳을 임장하라고 조언한다.

Part2) 임장보고서 및 임장의 순서 확인

나도 임장을 개인적으로 많이 다녀봤지만 임장보고서는 디테일하게 작성한 적이 없어서 어떻게 작성하는지 매우 어려웠다. 그래서 어떻게 이러한 프로세스를 진행해 가는지 확인해보고자 한다. 우선 나는 인천 부평구, 부천 상동/중동, 서울 구로구, 경기 광명시, 경남 창원시 다섯 도시를 목표로 잡았고 총 5개월에 거쳐서 진행해보려고 한다. 이 중에서도 임장지를 우선적으로 선정하는 방법에는 데이터를 활용할 수 있는데 ① 매매/전세 지수(전세가 오르는 곳), ② KB Weekly 전세 수급 동향 (숫자 클수록 공급 부족, 클수록 전세가 상승함), ③ 주택가격심리지수(매도심리와 매수심리가 만나는 시점에 가격이 상승함)를 확인해야 한다. 데이터를 확인해서 지역을 선정하고 여기서 가장 중요한 한달 계획 세우기를 직접 완성하고 나도 이에 맞춰 한달 동안 진행해보려고 한다.

내가 작성한 한달 계획표

 

첫번째는 사전준비인데 이 단계는 상상과 예측을 해보는 단계이다. 내가 앞에서 선정한 지역과 친해져야하는 시간인데 잘 모르는 지역이라면 이것저것 확인해보는 단계이다. 이 때는 사실을 기반으로해서 확인하는 작업이 중요하다. 내가 가고자하는 곳을 선정했으면 구글링, 신문기사, 지도를 확인해서 미리 공부하는 작업이 필요하다. 뿐만아니라 생활권도 확인하고 인구구성 비율도 확인해서 현재 수요도가 얼만큼 있는지 확인하는 것이 중요하다. 강의를 다 들은 후에는 직접 한 지역을 선정해서 임장보고서를 작성해보려고 한다.

PART3-4) 일자리, 교통, 학군선호도 , 편의시설, 입주물량, 호재

일자리는 입지 가치를 평가하는데 있어 없어서는 안될 조건인 것 같다. 며칠전 원천징수세 관련하여 데이터 추출하여 분석한 자료가 있었는데, 그 때 손품을 한 번 팔아보니 기억에도 잘 남고 앞으로 꾸준하게 정리해나갈 수 있을 것 같다. 내가 다니는 일자리와 가까운 곳으로 이사가려는 수요는 당연한 것 같다. 통근 시간도 줄이고, 출근전 자식들 케어해야하는데 회사까지 멀다면 노답인 상태이다. 그래서 일자리, 교통이 편리한 곳으로 점점 더 이동을 하려는게 큰 것 같다. 일자리는 양적인 것과, 질적인 측면 그리고 지속가능성 측면으로 살펴봐야할 것이다. 교통 또한 빠져서는 안될 입지 가치인데 지하철 접근성 및 주요업무지구까지의 거리를 중요시 봐야한다. 나머지 다른 입지 조건들이 월등해도 교통이 좋지 않다면 최종적인 평가 점수나 입지 평가에서 밀릴 수 있으니 여러가지를 고려해서 살펴봐야 한다. 실제 서울과의 접근성에 따라서 가격이 높은 경향을 보이고 수도권 특히 서울에서 자차를 가지고 통근을 해본 사람이라면 출퇴근 시간에는 정말 말도 안되는 교통 체증을 느낄 수 있었을 것이다. 수도권은 교통 체증 때문에 지하철 직주근접이 매우 중요함을 기억해야 한다. 마지막은 학군이다. 내가 결혼을 안한 상태라서 이전에는 학군에 대한 관심이 거의 없었다. 하지만 부동산 공부를 시작하면서 학군이 좋은 곳은 하락장에서 가격 방어를 해주고 상승장에서 가격 상승을 이끈다는 것을 깨달았다. 충분히 자차로 이동할 수 있는 거리라면 교통보다 학군을 더 중요시 해야하는 지역이 있을 순 있으니 기억하자. 편의시설을 간단히 말하면 건전한 상권이 있는지 확인하면 된다. 비건전 상권은 메리트가 없고 학원가라던지 스타벅스가 입점한 위치를 파악하면 좋다. 입주물량은 전세가와 영향이 깊은데 공급이 많으면 전세가가 하락하고 역전세 리스크에 대비가 안되면 무너질 수 있다. 다양한 입지를 파악하는 요인들을 스스로 분석해서 나만의 포트폴리오를 만들어 놔야겠다고 다짐했다. 각종 지표를 통해서 부동산을 예측하고, 그에 따라 발품을 팔아서 저평가된 아파트를 선점하는건 오로지 나의 노력으로만 가능한 것 같다. (호재는 생략)

PART5) 관심지역 투자를 놓치지 않는 방법

위에서 입지를 판단하는 내용들에 대해서 익혔다면 이제는 실전투자다. 사전준비, 분위기임장, 지역이해, 아파트단지임장, 물건확인, 투자매물확인, 보고서 완성, 실전투자를 의한 의사결정까지 거치는 단계는 많은데 이걸 다 소화할 수 있을지 걱정이 앞선다. 우선 한 지역을 선정하고 차근차근 따라가보려고 한다. 앞마당을 구축한 후에는 해당 지역의 투자를 놓치지 않기 위해서 매일, 매주, 매월 해야할 일들이 있다. 매우 힘든 작업일 수 있는데 습관을 기르는 것이 중요할 것 같다. 그리고 앞마당이 여러개 생기면 시세트래킹을 지역당 20개씩해서 1차 목표는 100개 최종적으로는 300개를 향해 부지런히 데이터를 쌓아야 할 것 같다. 데이터는 내가 직접 손으로 만들어보는게 기억하기 쉬우니 내가 잘 기억할 수 있는 방식으로 진행하고 주우이님이 추천해주신 시세기억법을 토대로 나만의 5분위 시세표를 만들어보고 저평가된 아파트를 찾을 수 있도록 노력해야할 것이다. 이제 투자 결정 프로세스를 알아보자. 임장 후 순위권 매물(a), 부천 전체 임장 후 순위권 매물(A), 내가 아는 지역들과 비교 후 순위권 매물(전체 비교, A,B,C) 해야한다. 기억할 것은 저평가(가격의 문제/ 상승폭 확인)와 매매-전세의 차이(타이밍의 문제/ 수익률의 차이)는 엄격히 다르다는 것을 기억해야 한다. A입지, B입지, C입지 세가지는 모두 입지는 같은데 가격이 다 다르다는 것은 어떤 아파트는 저평가, 제값, 고평가를 이루고 있다는 것을 의미 한다. 가치가 반영되기 전 가격으로 매수하는 것이 매우 중요한 포인트 이다. 월부에서 배운 투자방식을 기억하고 이를 적용하여 저평가 아파트는 매수할 수 있도록 꾸준히 노력해야겠다는 깊은 깨달음이 있었던 강의었다. '안정을 고려한 가치투자이며 low risk & medium return 을 잃지 말자'

정말 부동산 투자를 위한 A부터Z 까지의 기초 강의를 잘 해주신 것 같다. 내용을 아직 정리하려면 오래 걸릴 것 같지만 분임과 단임까지 한 후에 보고서 작성까지 진행해보려고 한다. 임장보고서를 작성해본 적이 없지만, 다른 사람들의 내용을 벤치마킹해서 이것 저것 작성해보려고 한다. 꾸준함은 무기인 것 같다. 올바른 방향으로 꾸준하게 노력하다보면 안 될 것은 없다고 생각한다. 나도 단 하나의 것을 위해서 꾸준함을 발휘해보려고 한다.

 

해당 내용은 주우이님 강의에 저작권이 있음을 알립니다.

by for_evermore
(월부 정규강의 중급반)