부동산강의 #4 새해 목표 설정, 경제적 자유를 위한 준비

내가 목표하는 경제적 자유에 달성하기 위해서 해야 할 일

지난 한 달간 부동산 투자 중급 강의를 들으면서 투자 성공 확률을 높이는 방법, 잃지 않는 투자를 위한 손품 활용법, 발품부터 투자/임대까지 바로 써먹는 실전 노하우 그리고 회사원에서 투자자로 가는 단계에 대한 내용에 대해서 배웠다. 인상 깊었던 것은 투자의 기술도 중요하지만 부동산은 사람과 땅의 스토리라는 것, 그래서 직접 현장에 가보고 스스로 느껴봐야 한다는 것이 중요하다는 것을 알게 되었다. 부동산 입지를 파악해서 좋은 곳을 고르는 것도 중요하지만 현시점의 부동산 상황인 상승장에서 하락장으로 가는 초입을 대비하는 방법에 대해서 배웠고 결국은 부동산사이클에 따라 투자 전략을 다르게 가져가야 한다는 것을 깨달았다. 임장을 통해서 바로 부동산을 매수하는 것이 아니라 임장 다녀온 곳의 시세를 알고 있고, 시세를 지속적으로 트레킹 하며 내가 들어갈 타이밍을 잡아야 한다. 투자원칙이 세워졌다면 이 투자원칙을 벗어나는 행동 금물이다. 초보 투자자로서 앞으로 성공의 5단계를 상상해본다면 잠시 멈추고 버티기에 돌입하는 단계가 올 텐데 이때 포기하지 않고 투자 환경 안에서 지속적으로 머물면서 실력을 쌓아가려고 한다. 누구나 속도와 상황이 다르기 때문에 결과물을 얻는 시기도 다를 것으로 판단된다. 행복한 월급쟁이 부자가 되기 위해서 내가 원하는 목표를 달성할 때까지 최선을 다하려고 한다.

공포에 사서 기쁠 때 매도해야한다.

부동산을 매수한 사례들을 살펴보면 며칠 동안 본 후에 바로 매수한 경우는 거의 없는 것 같다. 2-3년 전에 임장하고 나서 시세를 지속적으로 트레킹 하다가 내가 정한 투자 기준에 부합했을 때 매수를 하는 경우가 많았고 이를 행하기 위해서는 임장을 통해 앞마당을 많이 만들고 데이터들을 축척한 후 모니터링해야 한다는 것이다. 투자를 하는 흐름은 8단계로 구분할 수 있는데 사전준비/분위기임장/지역조사/단지상세임장/후보물건선정/매물임장/임보완성/투자결정으로 크게 나눠 볼 수 있다. 사전준비의 단계는 사전에 미리 지역을 파악하는 단계로 지역의 이것저것을 상상해보고 분위기임장을 나선다. 분위기임장 후에 생활권별 선호도를 파악해보고 지역조사 사전 임장보고서를 작성한다. 이 때는 입지와 시세를 바탕으로 작성하면 된다. 지역 조사가 완료되었으면 단지 상세 임장을 통해서 시세표를 통해 내 투자 기준에 맞는 후보 물건을 선정해야 해야 한다. 후보 물건이 선정되었다면 매물임장을 통해서 분석한 내용을 임장보고서로 만들고 시세를 트레킹 하면서 투자기회를 포착해 나가는 것이 중요하다. 이때 중요한 건 나의 투자기준과 원칙을 잘 지키고 조급해할 필요가 없으며 나의 앞마당을 넓히는데 집중해야 한다. 여러 카드를 가지고 있어야 선택의 폭도 넓어지고 한 지역이나 물건에 애착을 버려야 좀 더 좋은 물건을 구할 수 있다는 것이다. 마지막으로 수도권에서 투자를 이어갈 때는 앞서 말한 임장보고서를 끝까지 작성하고 앞마당 중에서 비교 평가를 한 후에 저평가여부를 고려하여 적당한 인테리어를 통해서 임차인을 맞출 수 있는 실력을 길러야 할 것이다.

지방 부동산 매수 사례

지방 부동산의 투자를 고려할 때에는 수도권과는 다른 기준을 적용해야 하고 지역조사를 할 때 주변 지역까지 함께 살펴봐야 한다. 또한 지도상에서 빈 땅이 많으면 공급이 풀릴 수 있기 때문에 천안, 포항, 김해 같은 지역은 공급량을 반드시 살펴봐야 한다. 지방투자에서 입지분석을 할 때 해당 지역의 산업별 종사자수를 파악할 때 상세 항목들을 살펴보면 이 이 지역에 어떤 기업이 들어와 있고 얼마나 가치 있는 일자리들이 있는지 파악할 수 있다. 우선은 대기업위주로 어디서 공장이 위치해 있는지 확인해봐야 하고 제조업은 지방을 중심으로 IT는 수도권 위주로 분포해있다고 이해하고 있으면 좋다. 지방은 내가 임장보고서를 작성하고 시세트레킹을 하는 동안 시간이 지남에 따라 구축으로 바뀔 수 있기 때문에 발 빠르게 투자 지역을 결정하는 것 또한 중요하다. 지방은 심리보다는 수급의 영향을 더 받으므로 공급이 충분하지 않다면 반등할 수 있다는 것을 기억하다. 좋은 지역과 단지를 먼저 선점하고 투자해야 한다. 당장 오늘 매물이 없어도 다음 주에는 기회가 올 수 있다는 것을 기억하자. 마지막으로 지방 투자에 있어서는 투자 타이밍을 잘 잡아서 하락장에 투자하도록 노력해야 하고 임대인이 되었을 때는 나의 소중한 시간을 아낄 수 있는 임대노하우를 잘 기억하도록 하자.

최소의 노력으로 최대한의 성과를 내는 법

내가 평생 투자자의 삶을 살기 위해서는 환경과 끈기와 습관이 매우 중요하다. 지금 하고 있는 것들을 습관화하여 꾸준히 노력한다면 따로 시간을 들여서 공부하는 것이 아닌 일상의 일부가 될 것이라고 생각한다. 최근 부동산 공부를 시작하면서 느낀 건데 웬만한 노력을 하지 않고서는 10억 달성은 매우 어려운 일일 것 같다. 남들과 다른 삶을 살지 않으면 성공할 수 없듯이 나 자신이 바뀌어야 내가 우너 하는 목표에 조금 더 빠르게 다가갈 수 있지 않을까 싶다. 또한 이러한 생각 및 계획뿐만 아니라 실행하는 것이 매우 중요하다는 것은 누구나 아는 이야기 일 것 같다. 매번 다짐만 하고 실제 행동은 행하지 않는다면 작심삼일에 그치고 말 것이다. 반복을 통한 습과 화를 성공을 시켜서 나의 긴 투자 여정도 잘 이어갈 수 있을 것이라 생각한다. 몇 가지 예를 들어보면 2000년대 닷컴버블, 17년도 비트코인 폭등의 공통점은 인간의 탐욕에 의해서 거품이 꼈다가 바로 무너졌다는 것이다. 워런버핏이 잃지 않는 투자를 강조하듯이 50년동안 오랜시간 투자해온 버크셔 해서웨이는 우상향을 했고 연간 21%의 수익을 낼 수 있었다. 탐욕이 가져오는 결과는 매우 무서우면 잃지않는 올바른 투자를 하기 위해서 다시 한번 다짐하는 기회가 되었다. 마지막으로 습관이라는 것은 우리가 정기적으로 직면하는 문제와 스트레스를 푸는 일련의 자동화된 해결책이다. 내가 집중할 장소를 정하고 나의 목표를 알려서 내가 계획한 일은 철저하게 지킬 수 있도록 하고 무언가의 성과를 내었을 때는 스스로 보상을 함으로써 투자의 동기부여를 꾸준하게 부여하려고 한다. 우리의 삶은 우리의 생각대로 만들어진다고 한다. (데일 카네기, 자기 관리론) 나의 경제적 자유는 나의 선택 와 믿음에 달렸고 오직 긍정적인 생각만으로 나 자신을 채우고 간절한 목표를 향해 오늘도 달려가보려 한다.

해당 내용은 유진아빠님에게 저작권이 있음을 알립니다.

 

by for_evermore