아파트 매수 #1. 물건 찾기 그리고 가계약 & 본계약 : 매도인(집주인)-매수인(나)

 
 
제가 경험했던 아파트 매수 과정에 대해서 설명 드리려고 합니다-
직접 경험한 내용을 토대로 말씀드리니
아파트 매수할 때 내용이 도움이 되셨으면 좋겠습니다 :-) 
 

아파트 매수 #1. 물건 찾기 그리고 가계약 및 본계약 : 매도인(집주인)-매수인(나)

 

물건 찾기 

 
우선 매수하고자 하는 아파트를 찾기 위해서 
지난 2년간 임장을 열심히 다녔고
동료들과 함께 공부하면서 지역에 대한
입지 견문을 넓혀갔습니다. 
 
내 조건에 맞는 물건을 찾아서 바로 매수하는 것도 좋지만
부동산 침체기인 이 시점에 좀 더 저렴한 물건을 찾기 위해서 
예랑이랑 많은 임장을 다녔던 것 같습니다- 
 
이미 예랑이는 저보다는 한수 위인 투자자였기 때문에
해당 물건을 찾는데 많은 도움을 줬고 
이번 달에 아파트를 추가  매수할 수 있었습니다- 
 

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가계약  24.10.09 

 
부동산 매물 임장 후에 기존 시세보다 저렴하게 나온 물건을 발견하였고 
집의 상태 및 층수 그리고 매도자의 상황을 파악해나갔습니다-
 
집의 상태는 나쁘지 않았으나 시스템 에어컨을 2대 추가해야하고
도배를 일부 해야할 것 같아서 추가 비용을 들 것으로 예상되었습니다
매도자의 상황을 좀 더 들어보고 가격 조율을 해보기로 하였습니다-
 
매도자의 사정을 보니 아들명의로 되어있는 아파트이고
아들은 타지역에 거주하고 있는데
현재 거주하는 지역에 아파트를 새로 매수하기 위해서
기존 아파트의 대출을 정리해야만 하는 상황이였습니다-
 
 
집주인은 대출 이자도 많이 나가고 있던터라
해당 상황을 이용해서  대출금 상환에 도움을 주기로 했고
통상적으로 중도금은 대부분 10%를 지불하지만
좀 더 많은 금액을 중도금으로 지불하기로 하고 가격 조율에 나섰습니다-
 

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결국, 협상끝에 네이버부동산 매물 호가보다 
4천 정도 금액을 조정하여 가계약을 할 수 있었습니다-
 
(가계약금 (협의 가능) 입금 완료시, 가계약 성립)
 

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본계약  24.10.18

 
본계약 날짜는 부동산 중개 소장님을 통해서
매도인과 협의하여 날짜를 잡고 
본계약서를 작성하러 만나는 날입니다- 
 
이전에 천만원이라는 가계약금을 넣고 가계약이 성립이 된 상태에서 
(가계약금은 협의 가능하며 1천만원으로 가정)
 
아파트 매매 대금의 10%를 본계약 당일에 매도인에게 지불하면 됩니다-
(약 8억 짜리 아파트라면, 총 8천만원 지불인데
 가계약금 1천만원을 지불했기 때문에
8천 - 1천 = 7천만원만 지불 하면 됨)
 
본계약 당시 6시경 매도인에게 이야기하여
집을 다시 한번 둘러보면서 하자/수리할 곳이 있는지 다시 한 번 체크한 후에
매도자-중개인-매수자 모두
부동산에 7시경 모여서 계약서를 작성합니다.
 
매수인(나)는 아래 세가지만 준비하시면 됩니다.
1) 신분증
2) 인감도장 (막도장 가능)
3) 계약금 
 
 
그 외에는 부동산 소장님께서 다 진행해주시는데
매도인과의 협의할 부분은 여기서 마무리 짓고
계약서에 해당 내용들을 정리해야합니다-
 
내가 아파트를 매수해서 실거주하지 않고
임차인(전세입자)를 구할 예정이라면
 
"임차인에게 집보여주는 것에 적극 협조한다" 라는 문구를 잘 넣을 것을 권장드립니다. 
 

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임차인을 구하기 위한 네이버부동산 매물 올리기  

본계약 직 후 바로 진행해야 함 24.10.18~ 

 
잔금까지는 3개월이 남았지만 
잔금 전까지 임차인을 구해서
전세금으로 잔금을 마무리해야하기 때문에 
네이버부동산에 매물을 올려놓고 계속 기다리는 시간을 
가져야합니다... 많이 긴장되는 시간들.... 
 
만약 임차인이 구해지지 않는다면 
계약금을 제외한 나머지 금액을 현금 혹은 대출로 지불해야하기 때문에
투자를 진행하시는 분들께는 좀 어려운 상황일 수 있습니다-
 
 

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결국 잔금 1개월 전에 극적으로 임차인을 구할 수 있었는데
이러한 과정 속에서 복기를 할 수 있었습니다 
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잔금이 코앞인데 임차인이 안 구해질때는 어떻게 해야 하나요?

네이버 부동산에 전세 호가 금액을 산정해서 올릴 때
내 물건이 이 생활권에서 1등 물건으로 만드는 것이 중요합니다.
 
가격, 상태, 입주날짜 등등
 
나의 물건의 층수 및 집 내부 상태가 좋은지?
가격이 주변 대비 적당한지?
 
 
1. 상태 
 
위 두 가지인 가격, 상태는 내가 만들어볼 수 있습니다
층수 및 내부 상태는 애초에 물건을 선택할 때 고려할 수 있는 부분이고
만약 상태가 구축이거나 낡았다면 일부 손을 볼 수 있습니다-
저같은 경우는 시스템에어컨이 없어 추가해야했고
천장 및 방도배 상태가 별로여서 임차인이 원한다면 전체 도배를 해야겠다는 생각으로
네이버부동산에 매물 설명을 적어 올렸습니다

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"에어컨 4대 설치 예정" 
"뷰가 이쁜 화이트톤 인테리어"
 
 
2. 가격
 
그 다음 주변 대비 가격이 적당한지에 대해서는
주변에 매물이 많다면 가격을 조정해서라도
빠르게 1등 물건을 만드는게 좋을 것 같습니다 
 
저같은 경우 A, B, C 단지가 있었고 
제 물건이 중간 정도의 선호도를 가졌는데 
 
A 대장단지는 전세 매물이 없었고
B 단지 (1천세대, 내 물건) 의 매물은 2-3개 정도 
C 단지 (2천세대)의 매물은 4-5개 정도 였습니다 
 
이 정도의 매물 개수이면 충분히 임차인을
구할 수 있을 것이라 생각했는데.....

 

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24년 말, 전세대출 규제의 여파로
손님들이 돌지 않았고 
크리스마스, 설날 연휴가 겹쳐서 
그 생활권에 매물을 보러 오는 임차인들이 없었던 겁니다... 
 
 
또 한가지 복병은
C단지의 넓은 평수가 B단지의 국평 매물과 
같은 금액으로 내놓는 바람에
임차인들이 이왕이면 그냥 선호 조금 떨어져도
넓은 곳으로 갈래..
라는 상황을 두번 정도 보게 되었습니다...
 

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그래서 결국 1천만원 낮은 호가로 
잔금 한 달전에 임차인을 구할 수 있었습니다- 
 
 
"1천만원 호가 내림" 
 
 
3. 입주날짜 
 
매매 본계약시 매도인(집주인)이 이사갈 집이 정해져있고
그 집에 xx년 x월 xx일에 이사를 가야하기에
잔금일을 해당일로 특정하였습니다- 
계약 당시에는 이 부분이 크게 문제가 될 거라고 
생각하지 못했습니다-
 
그..러..나.. 
 
막상 임차인을 구하다 보니 
x월 xx일이 "특정 날짜" 에 이사를 올 수 없는 분들이 많았던 겁니다
집은 맘에 들었으나 이사날짜가 안맞는 분이 많아서..
 
매도인에게 이사 날짜의 여유가 있느냐고 다시 한 번 물어보니
크게 자유롭지 못하다고 답변 받아
결국 해당 날짜에만 이사올 수 있는
임차인을 구할 수 밖에 없었고 
 
이는 제가 임차인을 고를 수 없는 상황이다 보니 
 협상에서 제가 열세인 상황이기 때문에
요구하는 조건들을 손해보며 맞춰줄 수 밖에 없었습니다-
 
 
임차인 왈 
"도배도 해주시고
티비 타공도 하게 해주시고
시스템 에어컨 4대 꼭 설치해주세요
아, 계약기간은 1년 6개월이요" 
 
 
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이렇게 나의 물건이 1등이 되지 않다보니
임차인을 구하는데 애를 먹고 긴장되는 순간들이였습니다-
그래도 전세 계약을 잘 진행할 수 있었고
복기를 통해서 다음 매수 시에는 좀 더 꼼꼼하게 챙겨야 겠다는 생각을 할 수 있었습니다
 

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다음 글에 이어서 임차인이 요구한 
매도인-임차인 전세 계약 후 매수인 전세 승계 에 대해서  간단하게 내용 적어볼게요 :-) 
 
 
 
 
by Britney