25년 1월 : 서울 아파트 랜드마크 가격 분석

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25년 1월 : 광역시 1-2군 랜드마크 가격 밴드 파악

 
 
지난 글에서 1월 네이버 부동산 호가를 기준으로
5대 광역시 랜드마크 아파트에 대한 분석을 하였고
이번 글에서는 서울 1-5급지 (25개구)에 대한
가격 밴드 및 특이점을 살펴보려고 합니다-
 
 

 

1군 강남,서초,용산,송파
2군 성동,마포,양천,광진
3군 동작,영등포,중,종로,강동
4군 강서,서대문,동대문,성북,노원,관악
5군 구로,강북,도봉,금천,은평 

 

위 군의 기준은 월부의 강의 내용에 준함

 
 
 

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1군 호가 가격 밴드 및 특이점 
 
강남과 서초구의 랜드마크 가격대는 40억이며 전세가율은 50%
서초구의 원베일리가 연식 및 주거환경이 쾌적하여
높은 호가를 보이고 있다 
 
송파구의 엘리트 중 리센츠의 호가는 26억이며
용산구의 이촌한가람은 22억 수준으로 
전세가율은 43-44% 정도이다
 
 
한강 이북으로 단지들이 밀집해 있지만
연식이 상대적으로 나쁘고 재건축 호재가 있는 
이촌한가람보다 리센츠의 연식이 더 좋고
대단지들이 모여있고 주거환경이 좋은 리센트가
더 높은 호가를 보이고 있다 
 

 

 

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2군 호가 가격 밴드 및 특이점 
 
양천구의 목동신시가지5단지 ('86)의
랜드마크 가격대는 24.5억으로 재건축의 호재를 받아 매매가 높으며
전세가율은 38% 로 낮은 수준을 보이고 있다.
 
마포구 마포프레스티지자이('21) 그리고 광진구 광장힐스테이트('12) 는
매매가 21.5~22억 정도로 비슷한 가격밴드를 형성하고 있고 
광장 학군 수요로 인해서 매매가도 살짝 높고
전세가율도 57%로 더 높은 걸로 보인다.  
 
마지막 성동구 래미안옥수리버젠('12)
서울 2군내에서 가장 매매가가와 전세가가 가장 낮은 것으로 보아
신축, 학군, 재건축 이라는 특이 요소가 없어
가장 낮은 가격대를 보이는 것 같다.
 
그러나, 성동구 임장시 언덕이 많았으나 압구정키즈들이 많이 거주하고
생활환경도 신축들 위주로 많이 개선되고 있어 투자지로써
좋다고 생각하고 있다. 
 

 
 

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3군 호가 가격 밴드 및 특이점 
 
동작구 흑석아크로리버하임('19) 과 종로구 경희궁자이 2단지 ('17)  가
매매가 22억으로 같은 가격 밴드를 보이고 전세가율은 종로구가 55%로 1.5억 정도 높은 상태이다. 
동작 흑석 생활권은 9호선이 지나가기 때문에 강남으로의 이동 및 여의도, 용산 이용이 용이하고
종로구 서대문 생활권은 5호선을 이용해 강남까지 빠르게 이용 가능하지만
3, 5, 2 호선을 다양하게 이용할 수 있고 서울도심 일자리로의 이동이 
편리하다는 장점을 가짐과 동시에 경희궁자이의 단지 위엄성을 느껴보면
전세가가 높게 잡혀 있는게 이해가 갈 수 있는 부분이다. 
 

 
강동구 고덕그라시움('19) 19억
영등포구 당산센트럴아이파크('20) 18억
중구 서울역센트럴자이('17) 17.2억대로
송파와 인접한 고덕그라시움의 가격대가 높은데 업무접근성으로 본다면
영등포구 보다 가격대가 좀 비싸다고 생각된다. 
 
전세가는 당산센트럴아이파크>서울역센트럴자이>고덕그라시움의 순으로 보여지는데
고덕그라시움은 올림픽파크포레온의 영향을 받아서 전세가가 다소 낮아진걸로 판단된다. 
 

 
 

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4군 호가 가격 밴드 및 특이점 
 
제2의 판교라고 불리는 강서구 마곡엠벨리7단지('14) 가 17억으로
가장 높은 매매 호가를 보이고 있으며 주변 마곡 업무단지 및 대단지 밀집 지역으로
가격대가 높게 형성되어 있으며 중구의 서울역센트럴자이('17)와
비슷한 수준으로 다소 비싼감이 없지 않은가 싶다. 
 
그 다음으로는 서대문구 e편한세상신촌('17)이 16.5억으로 높은 가격대를 보이며
2호선 신촌역 단지 연결 그리고 마포구 생활권 공유 등
매우 선호되는 위치임에 분명하다. 
 
14억 가격 밴드로는 동대문구 래미안크레시티('13) 그리고
성북구 래미안길음센터피스('19) 가 14.2~3억대에 형성되어 있다.
래미안 크레시티와 래미안 길음센터피스 단지 모두
준신축 단치로 주변에는 아파트 단지들이 함께 있어 생활하기 쾌적하고
지하철 노선 및 상권들이 잘 갖춰 있는 편이다. 
 

 
마지막으로 12억대 가격 밴드를 형성하는
노원구 청구3차('96) 과 관악구 e편한세상서울대입구('19)이 있으며
청구3차는 90년대 연식이지만 학군지이고
e편한세탁서울대입구는 신축으로써 관악구에 구축 단지들사이에서
선호받는 이점이 있어 두 단지의 전세가는 6.8억대로 비슷한 수준이다.
 

 

서울 4군의 전세가율을 살펴보면 
강서구 마곡엠벨리7단지 그리고 성북구 래미안실음센터피스가 8.5억대로 가장 높고 
그다음이 e편한세상신촌 > 래미안크레시트 > 청구3차 = e편한세상서울대입구 순으로
마곡 업무 지구에 위치한 단지와 성북구의 좋은 생활권의 신축단지가
전세 수요가 높은 것을 알 수 있다. 
 

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5군 호가 가격 밴드 및 특이점 
 
구로구의 신도림4차 e편한세상('16) 이 15.3억대로 
서대문구, 동대문구, 성북구와 비슷한 수준인데
사실 신도림동 생활권은 구로구에 위치해있지만 
영등포구 문래 생활권과 같이 묶어서 보는게 맞다.
실제 임장을 가서 보면 그러한 이유를 알 수 있다. 
 
은평구 녹번역e편한세상캐슬('17) 이 12.5억 으로 은평 녹번/응암 뉴타운에 속해있고

녹번역 3분거리에 위치하며 단지 퀄리티가 매우 좋아서 리조트 느낌이 날 정도이다. 전세가도 7.5억으로 서대문,동대문 랜드마크 아파트와 유사한 가격 밴드를 가지고 있다. 

 

그 다음은 금천구 롯데캐슬골드파크1차('16) 으로 가산디지털단지 업무지구와광명을 끼고 있으며 여의도 업무지구로의 이동이 매우 편리하며호가는 11.5억을  나타내고 있다.

 
 
그 외 강북구 송천센트레빌('10) 10.5억
중랑구 e편한세상화랑대('17) 10.2억

도봉구 북한산아이파트('16) 9억 대로 서울의 하위권에 속해진다.서울의 하위권 생활권의 랜드마크 가격도 9-10억대 수준으로 가격 밴드가 물가상승률에 의해서 많이 올라가진 걸 알 수 있다. 

 

전세가율은 금천, 강북, 중랑, 도봉 5-6억원대 정도이다.
 
 

 
 
 
 
 

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서울 25개구의 랜드마크 가격 및 급지 순으로 25년 1월  네이버 부동산 호가 기준으로 가격 밴드를 확인하였다.
 
가격 밴드를 통해서 지역의 수준을 알 수 있고
전세가를 통해서 어느 급지에 전세 및 살려고하는 수요가 많은지 
알 수 있기에 매달 랜드마크의 가격을 파악하는게 중요하다고 생각한다. 
 
 
 
by Britney