기사/칼럼 #10 권유디 멘토님, 전세가율의 모든 것

https://m.youtube.com/watch?si=Q1idLiyhEbUMWAhU&v=_-VbjUA12JA&feature=youtu.be#bottom-sheet

✅️권유디 튜터님의 부동산 뉴스!

❤ 전세 6억 미만 거래 50% 이하로 감소 (기사)
'11 6억 미만 90% -> '24 6억 미만 50% 이하 감소
✔ 오를 일만 남은 전세가

모든 재화는 수요와 공급에 의해서 가격이 결정됨

ex) 먹태깡 , 공급물량 한정 / 수요많아서 품귀현상
1700 -> 13900 원에 판매하기 시작

❤서울 아파트 년도별 수요/입주 그래프 (아실)
년도별 적정 수요량은 = 인구수 * 0.5%
(통계적으로 신축아파트 공급량 조정하면
전세가가 안정됨을 검증해서 활용하고 있음)

❤아파트 전세가격지수 (지수=비율) (영상참고)
2021.6월 을 100으로 기준으로 작성됨

- 2003~2004 공급 많음, 전세 감소
- 2008 공급 많음, 전세 감소
- 2019 공급 많음, 전세 감소

but 2020 갑자기 공급 많았는데 전세 증가
but 2022~2023 공급 적었는데 전세 감소

기존 논리랑 안맞네?
이러한 이유는 월까?
전세가율이 상승하는 본질적인 이유는?
  
물가는 시간이 흐를 수록 점진적으로 상승하게 되어 있음
왜 물가가 상승할까? 은행에서 화폐 발행
-> 시장에 화폐 증가
-> 화폐가치 하락
->자산 가치 상승

✔ 그래서 모든 재화의 가격이 상승하게 됨
✔ 이 논리는 변하지 않음

❤ 그럼 위에 but 상황을 다시보자!
2019~2021 공급 많음, 전세 감소한 이유는?
2020.7월 임대차2법 계약갱신청구권 정부가 시행
이는 세입자가 계약갱신청구권쓰면
임대인의 의지와 상관없이 전세를 5% 증액 후 냅둬야함

✔ 원래 2020년 전세 만기 물량이 시장에 나와야하는데
계약갱신청구권쓰면서 시장 물량이 사라지고
공급이 단기적으로 사라져 버림
아무리 신축 공급물량 많았어도
기축 물량 전세가 사라져서 전체적으로 부족해짐
✔ 전세 가격 급상승
(시장 논리가 아닌, 정부 개입으로 발생함)

물가상승에 맞게 다시 하락할 운명이였던 전세가
2021년 후반 갑자기 금리 상승하게 되고
금리때문에 전세대출이자가 높아서
전세에서 월세로 돌아섬
✔ 전세수요가 갑자기 사라짐 = 전세가 하락함
✔ 2016년 전세가로 회귀함

전세가는 7년전 가격이 되버림
이건 물가상승률 만큼으로 올라가야해
전세는 수요-공급 논리 이전에 물가상승에 비례해서 우상향해야하는 본질이 있음

✔지금 전세가는 물가상승에 역행한 가격 = 절대적 싼 수준
✔향후 신축아파트 공급이 부족함
✔전세가가 상승할 수 있는 상항이 펼쳐질 것

감당할 수 있는 범위에서 내집마련을 해야하는 순간
이런 상황 모르고 전월세 살다가 만기때 놀랄 수 있음

❤한 분야에서 성공한 사람들은 실행력이 가장 중요했음
1) 내가 서있는 곳이 어딘지 아는 것
2) 나와 같은 상황에서 원하는 결과를 만든사람의 행동을 아는 것
3) 현재 내가 해야할 일을 아는 것