독서후기 #4 삼토시, 빅데이터의 신. 집을 사고팔 타이밍은?

강승우 삼토시 빅데이터의 신, 책을 접하다.

내가 삼토시를 알게 된 건 잭파시 저자의 책을 읽던 와 소개된 인물이다. 연구데인 나도 데이터로 소통하는 걸 좋아하고 부동산도 데이터로 분석하는 전문가를 선호하는 편이라서 더욱 관심이 가게 되었다. 강승우 저자를 그냥 삼토시라고 명하려고 한다. 삼토시는 주기적으로 부동산 시장을 분석하여 책을 내거나 월부 카페에 분석한 데이터를 업로드하고 있다. 2년 전 출판된 책이지만 '앞으로 5년, 집을 사고 팔 타이밍은 정해져 있다' 책을 읽고 나서 나도 스스로 데이터로 그래프를 그리면서 시장을 분석하는 것을 시작하게 되었다. 과거에 분석한 내용 툴에서 숫자만 바뀌는 것이기 때문에 그대로 따라 해 보면서 앞으로 시장을 예측해 보려고 한다. 삼토시님의 새로운 데이터 분석 자료가 담긴 책이 곧 출간된다고 한다. 월부 닷컴에서 책이 출판되기 이전에 관련 내용을 특강 해주었는데 해당 수업을 수강하고 나서 이전에 만들었던 데이터 툴을 그대로 가지고 가서 앞으로 지속적으로 예측 및 분석해보려고 한다. 해당 책에 있는 모든 내용을 담을 순 없지만 빅데이터 분석이 얼마나 중요한지 어떤 시각을 가지고 나는 이 책을 읽고 나서 어떠한 점을 중요한 포인트를 보았는지 공유해보려고 한다.

부동산을 상승시킨 요인은?

누군가에게 가장 큰 부동산 악재는 가격이 많이 올랐다는 것 그리고 누군가에게 가장 큰 호재는 가격이 많이 떨어졌다는 것이라고 언급했다. 삼토시는 이번 부동산 상승장에서의 영향을 끼친 요인은 복합적이라고 설명하고 있고 그중에서 수요/ 공급/ 유동성/ 국가 규제의 부작용/ 국가 정책의 부작용을 설명하고 있다. 여기서 내가 처음 알게 된 점은 서울/경기 10-11년 차 부부와 서울 아파트 매매시세가 유의미한 상관관계를 보인다는 것인데 실제 거주지를 옮겨야 하는 실수요층에 영향을 받는 것 같다. 그리고 수요와 밀접한 관계가 있는 공급은 많은 사람들이 알다시피 수요는 많고 공급이 적은 해에는 부동산 매매가가 올라갈 수밖에 없다. 수요와 공급을 지속적으로 살펴봐야 하는 이유이다. 그 다음은 유동성인데 코로나로 인해서 미국이건 한국이건 돈이 많이 풀렸기 때문에 유동성 힘에 의해서 주식, 부동상이 상승할 수 있다. 매크로 환경을 분석하면 빠지지 않는 용어인 M1과 M2를 통해서 유동성이 얼마나 강하게 작용하는지 파악할 수 있다. 그리고 현시점에서 또 하나의 유동성인 3기 신도시 토지보상금이 풀리는 시점도 주의 깊게 살펴봐야 한다. 그리고 수도 없이 바뀌는 규제와 정책의 부작용인데 이에 대한 내용은 다음 포스팅에서 자세히 다뤄 보려고 한다. 이러한 다양한 이유 때문에 역사상 두 번째 부동산 폭등이 발생하였고 지금은 상승기(호황기)를 지나서 후퇴기에 접어든 것으로 보인다.

부동산 사이클을 분석하기 위해서 무엇을 알아야 할까?

앞서 이번 상승장을 만든 요인들에 대해서 간략하게 살펴보았고 그 다음으로는 앞으로 부동산 사이클을 분석할 때 어떤 요인들은 미리 확인하고 대비해야 하는지 살펴보려 한다. 크게 두 가지를 확인하면 되는데 주택구입 부담지수와 전세가율이다. 주택구입 부담지수는 중간 소득의 가구가 돈을 빌려서 중간 가격의 주택을 구입하는 경우 상환에 대한 부담을 수치화한 것인데 지수 100이 소득의 25%를 원리금 상환에 사용한다고 보는데 이전 역사에서 부동산 폭등기에는 약 164%로 집값의 버블이 상당하다고 이해할 수 있다. 여기에 KB-HOI 주택구입 잠재력 지수도 추가로 확인하면 좋다. 또한 전세가율은 주택의 사용가치를 의미하는데 전세가와 매매가가 크게 차이 난다는 것은 주택의 사용 가치 대비 투자 가치가 과대 반영되어서 매매가의 버블이 끼였다고 간주할 수 있다. 이러한 데이터적인 것뿐만 아니라 최근에는 코로나19 여파로 인한 유동성 추가 확대와 러시아-우크라이나 전쟁 여파에 따른 글로벌 인플레이션 심화로 금리의 폭등도 부동산 시장에 영향을 끼쳤다고 볼 수 있기 때문에 이러한 세계/국가적인 시황 파악도 게을리해서는 안 된다.

삼토시 저자가 책으로 작성하고 강의로 언급해준 내용을 블로그에 다 담을 수 없어 아쉽지만 중요한 건 앞으로 살펴보고 주시해야할 내용들이었다는 것이다. 삼토시의 데이터 다루는 법을 배우고 웹사이트에 들어가서 데이터를 내려받은 후 직접 엑셀 파일에 정리해두니 머릿속에 이해가 더 잘 되었고 실제 필요한 순간마다 엑셀 파일을 열어보면서 되새김질하고 공부하고 있다. 부동산 관련 책만 쭉 읽다 보니 정리하는 습관이 필요한 것 같아서 블로그 포스팅도 시작했기 때문에 데이터 분석과 함께 각종 규제 정리부터 차근차근 정리되는 대로 포스팅해서 올리면 부동산 지식이 한 층 업그레이드되고 내가 꿈꾸던 경제적 자유의 길도 잘 걸어갈 수 있지 않을까 생각된다. 위 내용의 모든 저작권은 삼토시 님에게 있으며 더 내용이 궁금하시다면 이전에 출간된 삼토시 저자의 책을 보시거나, 곧 출간될 책을 기다려 보시는 것을 추천합니다. :-)

by for_evermore