부동산강의 #11 부동산 규제 및 공급 관련 현재 시장 진단하기

 

 

 

현재 우리가 겪고 있는 시장상황 분석 하기

 

FACT 체크

 

1. 24년 7월 집 값 연속 상승 및 거래 활발 → 24년 10월 시중 은행의 대출규제 강화로 상승세 둔화 및 거래량 감소
   
   내생각) 24년 7월까지 좋은 급지에 선호되는 단지들의 매매가는 계속 상승하고 거래량도 매우 활발했음. 아래 그래프를 보면 점선이 거래량인데 7월까지 증가되가가 그 이후로 거래량이 갑자기 내려가는 걸 확인하였음. 이는 24년 10월 시중 은행의 대출 규제 강화로 집값 상승세 및 거래량이 둔화되었다고 볼 수 있음. 
   
   

   

   
   
   
2. 대출 규제 이후 심리 위축으로 전세 매물 상반기 대비 증가 추세
   
   내생각 ) 대출 규제로 전세살려는 사람들이 전세 대출 제한으로 들어가지 못해서 전세매물이 증가됨을 알 수 있었음. 아래 그래프를 보면 강남구(1급)/ 광진구(2급) / 동작구(3급) / 서대문구 (4급) / 관악구 (4급) / 수지구 (경기도 4급) 의 매물  증가를 볼 수 있음. 기존에 공급이 많아서 매물이 쌓이는 지역들은 제외함. 

   

   
   
   
   
   
3. 수도권 : 선호도 높은 랜드마크 단지는 전고점 회복하고 최고가 경신
   
   내생각) 아래 예시에서 강동구의 고덕그라시움 그리고 성동구의 래미안옥수리버젠을 보면 전고점을 회복하고 상승 추세를 보이고 있는걸 알 수 있다. 역시 잘나가는 놈이 더 잘나가는 부동산 시장이다. 
   

   

   
   
   
   
4. 수도권 공급 : 3년이내 공급 물량은 인천 제외 없기에 서울, 경기 일부 지역의 입주 물량이 쏟아지는 곳은 상대적으로 저렴한 가격에 매수할 수 있음 
   내생각) 서울과 경기지역은 25년도 부터 공급 물량이 거의 없다. 최근 1103 공급 대책 발표시에 31년도까지 5만호를 공급하겠다는 이야기도 있는데, 공급이 부족하기 때문에 그린벨트까지 풀어서 집을 지으려는 욕구가 보여진다. 

   

   
   내생각) 그러나, 일부 지역은 25년도 공급 물량이 매우 많아서 투자자 입장에서는 주의를 해야하지만 반면에 투자자든 실거주 입장에서든 이 또한 기회일 수 도 있는 시장이 나타나 질 것 같다. ( 인천 신축 / 광명 뉴타운 / 동대문구 이문휘경뉴타운/ 강동구 올림픽파크포레온 )

   

   
   
   
   
5. 지방 그리고 공급 : 부산, 대구 공급 정리 중이며 울산은 공급 부족 현상 보이고 있음
   내생각) 부산, 대구, 울산의 공급 물량을 보면 굉장히 많았던 시기 대비 점차 줄어드는 모습을 볼 수 있다. 이에 따라서 전세물량도 거진 소진되고 매매/전세가가 상승하는 시기가 오고 있다는 것을 예측할 수 있다. 부대울 관련해서는 다시 분석해서 업로드 하려고 한다.