부동산 양극화? 다 오른건 아니에요..

 
 

서울 1~3 급지 매매/전세 호가 비교 (9월말 기준)

 

1~2급지

정부 규제로 인해서 서울 상급지의 매매 가격 밴드가 한층 더 올라가게 되었습니다. 
1-2급지의 상승률은 말도 안되게 높았고, 토허제로 묶이고 또 묶일 단지들은 미리 선점하는 모습을 보였습니다.  호가들도 높게 형성되다 최근에는 그런 매물들은 많이 들어가보여집니다.
 
✔️ 1급지는 전고점 대비 평균  125% 상승

✔️ 2급지는 전고점 대비 평균 131% 상승 

 

 

3급지

 
3급지 부터는 선호하는 단지들 위주로 상승 흐름을 보여줬고 전고점 대비 평균  135% 상승을 보여주었습니다. 
3급지 랜드마크 단지들 까지는 전세가율이 50% 미만 이기 때문에 투자할 때 잘 고려해서 해야할 것으로 판단됩니다. 
 

 
 ✔️ 동작구 흑석아크로리버하임 & 종로구 경희궁자이2단지 26~27억 / 전세 10~11억

✔️ 영등포구 당산센트럴아이파크 20년 신축으로 거래제한으로 전고가 상대적으로 낮아  전고대비 121% 상승한 것 처럼 보여짐, 전세가 11억

✔️ 중구 서울역센트럴자이 & 강동구 고덕그라시움 20~21억 / 전세 7~9억 수준
 
 

 4급지

 
4급지는 상급지 대비 전세가율이 높아 가격에 거품이 덜 해보여진다. 랜드마크 또한 전고점을 상회하지않은 단지들도 꽤있어, 매매할 때 안전마진을 고려해볼 수 있을 것 같다.

 
 
 강서, 서대문, 동대문, 성북, 노원, 관악

✔️ 1~3급지 대비해서 일부 지역 제외 전세가율 50% 이상 인 곳 : 성북, 노원, 관악

✔️ 강서구 마곡, 서대문 신촌, 관악구 서울대입구역 대장단지 전세가율 50% 이하로 투자시 투자금 체크 필요

✔️ 서대문구 신촌 : 마포구 생활권 인접, 단지 매매가 수준 높음.

✔️ 동대문 용두/전농 부근 : 이문/휘경 대규모 입주로 매매가 큰 폭 상승 안보이고 전세가 아직 상승 전

5급지

 
5급지는 4급지 보다도 더 매매하기 좋아보인다. 구로와 은평을 제외하고는 안전마진을 크게 가져갈 수 있을 것으로 보여진다.

 

은평, 구로*, 도봉, 강북, 금천, 중랑

*구로 신도림동은 영등포구와 위상이 유사함, 그 외 생활권은 5급지로 분류됨  

✔️ 구로, 도봉, 강북 84m2 랜드마크 기준 전세 없음 : 서울 공급 부족

✔️ 도봉, 금천, 중랑구가 전고점 대비 상승폭 낮음

✔️ 강북, 금천, 중랑 전세가율 상대적으로 높음

🪧 결론 : 은평 녹번 신축, 구로 신도림동 생활권, 강북 미아역 주변 가격 상승을 보여주고 있고, 그 외 5급지 단지는 아직 상승 흐름을 상대적으로 덜 받은 상태


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부동산 양극화라는 단어에 내재화된 의미가 여러가지가 있겠지만, 아직 서울에 충분히 안전마진을 볼 단지가 많다. 상급지에 이미 전고를 초과한 비싼 단지보다, 상대적으로 덜오른 단지 위주로 살펴보면 좋을 것 같다.



by Britney 🌼