기사/칼럼 #7 너나위 멘토님, 갑자기 변하고 있습니다

1) 시장변화

하락장이 벌써 3년이 되었고 이사철 맞이해서 전세물량과 가격 변화가 눈에 뜁니다. 사람들이 선호하는 단지(역세권 신축, 생활환경 준수한 신축, 역세권 잘 관리된 구축) 들의 전세 매물이 줄어들고 계약 체결이 많이 되었습니다. 자연스럽게 현재 위와 같은 선호 단지들에 나와있는 전세호가는 임대인조차 ‘설마 나가겠어’ 싶은 가격들이 많습니다. 하지만 전세 매물수는 많이 많습니다. 실제로 그 가격에 전세거래가 될지는 모르겠습니다만, 올해 가을 이사철에 형성되는 전세계약 실거래가를 보면 전세가 오르는 시기인지를 더 확실하게 알 수 있게 되겠지요 (물론 단지 선호도에 따라 전세 물건 소진이 느리거나 여전히 많이 쌓여있는 곳도 있습니다.) 매매의 경우엔 거래량이 늘어났다 (23년 12월 2천건 미만, 24년 1월 2천건 이상)는 소식은 있지만, 서울 장기 평균 거래량인 6천건에는 턱없이 못 미치는 수준입니다. 여전히 절대적인 수치가 높은 수준이 아니란 이야기입니다. 앞서 전세는 매물 수는 줄고 가격도 올라 거래되는 것이 많이 늘었다고 말씀드렸죠? 그러니 이제 이런 현상이 나타납니다. 바로 전세가율의 상승입니다. 전세가율이 오른다는 이야기는 전세가와 매매가의 격차가 좁혀진다는 것을 의미합니다. 놀라운건 전세가율 상승이 7개월째라는 군요. 대략 50% 언저리에서 놀던 거울 아파트 전세가율은 이제 53%를 향해 가고 있습니다. 힘들다면 ‘전세가율’이라도 봐라. 그게 이제 어떤 방향성을 가지고 움직이기 시작했습니다. 반기 이상 같은 방향으로 가고 있으니 그렇게 말할 수 있겠지요. 그러나 분명한 사실은 아직 ‘전세대란; ;전세급등’ 같은 키워드는 보기 어렵습니다. 아직은 사람들이 견딜만 한가 봅니다. 그러나 이대로라면 몇 년 안에 다시 보게 되지 않을까요? 돌고 도는 거니깐요.

-       매물 거래 평균 미달 1/3수준

-       전세가율 증가 및 전세 매물은 선호동네 위주로 소진 중

 

2) 시장 환경 중 금융 변화

이런 상황에서 금리가 내려올 기미를 보이지 않습니다. 은행들이야 가계대출 걱정따윈 하지 않죠. 그저 대출 관리하라는 나랏님들 명이니 따르는 시늉을 해야할 것 입니다. 그런데 그게 또 금리를 올리는 것이니 마다할리가 있을까요. 사람들은 1,2주 사이에도 완전히 바뀌어버리는 미국 금리 향방에 대해 점점 관심을 잃어갈 것입니다. 생각보다 사람들이 바라는 급격한 금리인하는 (이전 저금리 시절 수준의 금리에 수렴하는) 가까이에 있지 않다는 것을 알게 되었죠. 가장 임팩트가 큰 것은 무언가가 시작되거나 바뀌는 것이 아니라 더 이상 내가 바라는 변화를 기대할 수 없는 시기에 옵니다. 지난 여름 이후 연준에서 금리 인상 사실상 멈추었다고 이야기한 이후로 지금까지 도대체 금리 관련해서 ‘이제 내린다’는 이야기를 몇번이나 했나요? 실제로는 보시는대로 입니다. 아마 저도 한 6개월만 더 지나면 금리 인하 기대 조차 사라지게 되겠지요. 금리는 당분간 변수보다는 상수로 보시는게 내집마련이든 투자든 하실 분들은 속편한 접근이 될 것 입니다.

-  금리는 변수가 아니라 상수로 봐야함

- 금리의 급격한 변화는 당분간 없을 것

 

3) 시장 환경 중 정책 변화

연초 시행하는 신생아 특례대출이 시장에 영향을 많이 줄 것이라 사람들이 다소 기대를 했었습니다. 시행하고 시간이 지나 결과를 보니 이러합니다. 신생가 특례대출 시행한 1월 말부터 약 3주가 지난 시점 결과를 보니, 매매에 83% 전세에 17% 가량 사용되었고, 매매 83% 중 기존 고금리 담보대출을 대환하기 위해 (즉, 새로운 집을 매수하기 위한 목적 아님) 신청된 대출이 63%라고 합니다. 즉 현재까지 소진된 3.4 조 중 약 20%인 6천 8백억 가량만 신규 주택 매수에 사용되는 것으로 보입니다. 이건 새로운 매수수요를 자극하는 수준이라 보긴 어렵습니다. 그리고 그 결과가 1월 거래량에 나타난다고 생각됩니다. 거개량이 늘긴 했찌만 월 3천건에도 미치지 못한다고 위에서 말씀드렸죠? 신규 수료를 창출하는데엔 지금까지 어려운 것으로 보입니다. 그보다는 기존 고금리 대출을 갚아 출산 가정의 가계에 보탬이 되는 용도로 사용되는 것 같네요. 제도 취지상 나쁘지 않다고 생각합니다. 어찌되었든 신생아를 출산한 가정에 이득을 주어 출산율을 높이는 것에 긍적적으로 작용하도록 하기 위함이었으니깐요. 어쨌든, 신생아 특례대출은 현재까진 작년의 특례보금자리론과 다르게 시장에 직접적 영향을 주는 것 같지는 않아보입니다. 또 하나는 스트레스 DSR적용 입니다. 위에서 말씀드린 주담대 금리 인상과 함께 작용하면 더 매수대기자들의 구매력 확보에 어려움을 줄 수 있으리라 생각됩니다. 매매시장에 대한 정책, 금리 환경은 사실 좋은 상황이라 보기 어렵습니다. 그러니 너무 급하게 생각하진 않으셨으면 좋겠습니다. 그럴 시장은 아니니깐요. 물론 앞으로 집값이 더 떨어질 겁니다 와 같은 주제넘은 예측은 아닙니다. 급등으로 이어질만한 상황이라 보긴 쉽지 않다는 정도 입니다. 그래서 항상 말씀드리는 것이 가격입니다. 소득대비 괴리감이 큰 가격대인가 이 질문이 중요합니다. 저는 이제 조금씩 소득 대비 괴리감이 크지 않은 가격대로 옮겨가고 있는 시기라고 생각합니다. 

- 신생아 특례대출은 새로운 매수보다는 기존 대출을 대환하는게 더 큼

- 스트레스 DSR 적용 으로 새로운 매수를 주춤하게 만들 수 있음

 

4) 한 가지 놀라운 정책 변화가 또 있습니다.

지금까지 말씀드린 걸 정리하면 '매매시장은 우호적 환경변화가 거의 없다. 다만, 여기서 더 떨어질지, 떨어진다면 어디까지 떨어질지는 신이 아닌 이상 알 수 없다.' 그러니 특정 단지, 물건의 가격이 적당한 수준이라면 언제든 매수할 준비가 되어있어야 한다. '전세시장은 매매시장이 안 좋은 만큼 수요가 쏠리면서 선호도가 높은 단지 위주로 상승중이다' 위 두가지 이유로 전세가율은 반년이상 상승중이다. (매매 시장 들여다보느라 대부분 이것엔 관심이 없는 것 같음)

  이런 상황에서 뉴스가 세로 나왔는데 먼저 정책에 대한 가치판단은 투자자 제 몫이 아니니 내려놓겠습니다. 전세대출에서 DSR 적용을 하는 것이 기정사실이었는데 갑자기 백지화를 한다 합니다. 전세대출 DSR 규제를 백지화한다는 것만 놓고 볼 게 아니라 위에서 제가 말씀드린 상황까지 함께 본다면, 아주 간단히 말해 이런 환경이 조성되는 것입니다. '매매하기 위해 필요한 대출은 이전보다 훨씬 힘들게하고, 전세얻기 위해 필요한 대출은 기존과 다를 바 없이 쉽게 해준다' 이런 상황에서 매매시장 침체 분위기가 이어진다면 더더욱 전세 쏠림이 커질 수 있습니다. 심리도 그러한데 환경까지 그렇게 만들었으니깐요. 전세는 오르고 매매는 그보다 못 오르거나, 그대로 있꺼나, 떨어질 수 있는 상황이 조성되었습니다. 전세가율의 변화를 정말 유심히 지켜보아야할 때 입니다. 그리고 준비해아합니다. 이 글을 읽는 바로 지금부터 당신이 부동산으로 삼억이든 오억이든 십억이든 벌게 되는 그 순간까지 각 상황마다 무엇을 해야 할 지 정확하게 알 고 있나요? 

- DSR 관련해서 매매하려는 대출 한도는 막고, 전세를 위한 대출 한도는 막지 않는다. 전세가 오른다는 의미가 됨.

 

5) 아는 것보단 일단 행동하는 것이, 일단 행동하는 것보다 영리하게 행동하는 것이 훨씬 좋습니다.

10년전 제가 처음 부동산 공부를 시작하고 많은 분들을 만났습니다. 그 중에 실제로 이전과는 비교도 할 수 없을 만늠 자산을 늘리고 얼굴이 알려지지 않은 부자로 살아가는 분들이 계십니다. 그러나 아쉽게도 그 천금같은 시기를 모두 흘려보낸 사람들도 있습니다. 그 당시엔 여러 이유가 있으리라 생각했는데, 돌아보니 심플합니다. 알기만 하고 행동을 하지 않았기 때문입니다. 

- 공부했으면 이제 행동하자!

 

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